En 2023 Nueva York cerró el grifo a Airbnb para proteger su vivienda. Dos años después solo están contentos los hoteles
A problemas desesperados, soluciones imaginativas. Hace unos años Nueva York decidió atajar la crisis habitacional que arrastra desde hace tiempo con una medida que ponía el foco directamente sobre Airbnb. La bautizada como Ley Local 18 hizo que alquilar pisos a turistas, para estancias breves, de menos de 30 días, resultase mucho más complicado y de esa forma lograr un doble objetivo: hacer cumplir la normativa del sector y proteger la escasa oferta de vivienda en la ciudad.
La norma se estrenó hace justo dos años.
Y el balance dista mucho de ser el ideal.
Un nombre: Ley Local 18. Nueva York no es la única ciudad que se ha propuesto limitar la oferta del alquiler vacacional. Algo similar han hecho en Florencia, Londres, Barcelona o Madrid, por citar solo un puñado de ejemplos. El intento de la Gran Manzana resultó sin embargo particularmente mediático, tanto por la repercusión que tiene la ciudad como por su contenido. La conocida como Ley Local 18, aprobada en septiembre de 2023, impuso limitaciones a quienes se dedicaban a arrendar sus casas durante períodos inferiores a 30 días.
De entrada NY exigió a los caseros que se inscribiesen y prohibió a Airbnb (y plataformas similares) gestionar reservas si los alojamientos no cumplían ese requisito, una medida similar a la que ha incorporado España con su «registro único«. No solo eso. Además de inscribirse, la ley estableció que los caseros deben cumplir ciertas pautas que en la práctica limita quién (y sobre todo cómo) puede meterse en el mercado: nada de alquilar casas enteras, solo cuartos, los anfitriones deben estar presentes y el número de huéspedes también está muy restringido.
Un doble objetivo. Con la nueva norma las autoridades neoyorquinas perseguían dos metas. La primera, facilitar la convivencia en los bloques de apartamentos en los que convivían pisos residenciales y vacacionales. La segunda (y más importante) paliar la crisis habitacional que arrastraba la ciudad. Dos años después las comunidades de vecinos de la Gran Manzana quizás tengan menos problemas con grupos de turistas ruidosos, pero hay serias dudas de que el segundo propósito, el realmente ambicioso, se haya alcanzado.
La mejor prueba la dejaba hace unos días el diario The Wall Street Journal en un amplio análisis con un título que es al mismo tiempo una sentencia y demuestra que (cómo mínimo) el debate sigue abierto: «La campaña contra Airbnb en Nueva York no ha mejorado la oferta de vivienda». Pese a que desde septiembre de 2023 los neoyorquinos tienen más complicado ofrecer sus pisos en Airbnb o Booking no parece que eso se haya traducido en una distensión del mercado residencial.
Al contrario, afirma el diario conservador: «Es más difícil que nunca encontrar un apartamento para alquilar en la ciudad». Y eso es algo que puede comprobarse consultando tanto los precios como el stock de vivienda disponible en NY.
¿Qué dicen los datos? Que los pisos de Nueva York no han parado de encarecerse en los dos últimos años. Zillow muestra por ejemplo que el precio medio del alquiler de larga estancia se sitúa ahora en 3.750 dólares, 150 más que hace un año. «La ley no parece tener un impacto significativo en conseguir que los arrendamientos sean más asequibles», confirma a TWSJ Jonathan Miller, directivo de una empresa de tasación inmobiliaria. Según sus cálculos, el mercado incluso ha alcanzado un máximo histórico de 4.700 dólares mensuales en Manhattan, si bien reconoce que en esa cifra influyen factores como la falta de obra nueva.
Airbnb también maneja datos que muestran que los inquilinos de NY no lo tienen más fácil hoy que antes de la Ley Local 18. La plataforma es parte interesada y eso debe tenerse en cuenta al manejar sus cifras, pero resultan elocuentes: el índice de alquiler de Nueva York City subió un 8,1%, el de Manhattan un 8,6%, Brooklyn un 7,7% y Queens un 6,5%. El portal advierte además de la «carga» que suponen los alquileres para los bolsillos de las familias de la periferia. «Casi tres millones de neoyorquinos pagan más del 30% de sus ingresos en alquiler», previene.
Un porcentaje: 2,45%. No se trata solo del coste del alquiler. El stock de vivienda disponible en NY sigue sin ser lo que se dice boyante, lo que a priori facilitaría que los precios se suavizasen. Miller asegura que el pasado julio la tasa de vacantes para el alquiler residencial en Manhattan marcaba un exiguo 2,45%, cerca del mínimo histórico. En esa misma idea incide Airbnb, que hace unos días lanzó un comunicado lamentando que, a pesar de que los alquileres a corto plazo en Nueva York han caído más de un 90%, «las vacantes de alquiler han bajado un 0,5%» con respecto a 2023. Y todo, insiste la plataforma, «sin que se aprecien signos de una mejora significativa en la disponibilidad de viviendas».
Pero… ¿Cómo es posible? La pregunta del millón. Y no tiene fácil respuesta. Para empezar hay algo obvio y es que el mercado de NY lleva ya tiempo afrontando retos como la subida de los alquileres o la escasez del stock, que no responden a un solo factor. Además la Gran Manzana no es la única región de EEUU que ha lidiado con el encarecimiento de la vivienda, agravada por la falta de obra nueva.
En su análisis TWSJ aporta un dato interesante que ayuda a entender por qué la Ley Local 18 no ha logrado revertir la tendencia y su efecto apenas se ha apreciado: aunque hace dos años había miles de pisos a disposición de turistas en Airbnb, en realidad suponen solo una pequeña parte del enorme pastel inmobiliario de NY.
A principios de 2023 en la ciudad había alrededor de 38.500 unidades de Airbnb, según precisa el diario económico, un dato muy bajo si se tiene en cuenta que en el mercado libre había más de un millón de unidades residenciales. Ahora mismo la Oficina de Cumplimiento Especial tiene registrados únicamente 3.000 alquileres a corto plazo que cumplen los estrictos requisitos de la ley y pueden anunciarse de forma legal. Eso no significa que los miles de pisos restantes estén arrendados por familias neoyorquinas que los utilizan como hogares estables y permanentes.
Otro dato: 35.000 viviendas. Hay propietarios que al no poder alquilar sus pisos a turistas para estancias breves optaron por no arrendarlos o sencillamente anunciarlos para períodos más largos, mayores de 30 días, con lo que no se verían afectados por las limitaciones de la nueva ley. En 2024 AirDNA constató que había 35.000 apartamentos de Nueva York que se publicitaban en Airbnb para estancias de 30 o más noches. Por entonces la Ley 18 llevaba solo unos meses en vigor, pero aún así el dato resulta revelador y muestra que puede haber caseras que optan por alternar alquileres largos con períodos en los que disponen de su vivienda.
Los otros protagonistas: hoteles. En la ecuación hay otro factor más, los hoteles. Airbnb desliza que han sido los grandes beneficiados de la nueva ley en detrimento del bolsillo de los turistas y el reparto de la riqueza generada por los turistas. Y aporta una cifra para justificarlo: citando datos de CoStar, asegura que en los dos últimos años los precios de los hoteles de NY se han incrementado un 12,6%, «más del triple del aumento a nivel nacional». La plataforma asegura que eso repercute directamente en el turismo local y obligará a la oficina de turismo neoyorquina a reducir su previsión de visitantes ya para este ejercicio.
TWSJ aporta también algunos datos interesantes: reservar una habitación en un hotel de Nueva York costaba de media en julio 283 dólares, un 7% más que hace dos años. En 2024, cuando la Ley 18 llevaba solo unos meses en vigor, la prensa estadounidense se hacía eco ya de alzas en el precio de los hoteles o que incluso había viajeros que optaban por alojarse en Jersey City, Hoboken o Weehawken, áreas próximas a la metrópoli, con buena comunicación y alquileres a corto plazo. En Jersey City su demanda se disparó de hecho un 77% en apenas un año.
¿Es todo negativo? No. Y eso explica que el debate siga abierto. La Ley Local 18 quizás no haya logrado resolver la complicada situación que atraviesa la vivienda en NY, pero sus partidarios aportan algunos datos a su favor. Por ejemplo, la oferta de pisos de Airbnb hace dos años tal vez fuese relativamente baja (38.000), pero las autoridades locales insisten en que la ciudad no puede prescindir de ella.
«No podemos permitirnos perder una sola unidad de vivienda cuando hay un enorme problema de vivienda vacía», razona Chirstian Klossner, de la Oficina de Ejecución Especial. Al amparo de la nueva legislación, la ciudad también ha ido contra alojamientos que no cumplían con los mínimos necesarios.
Un debate (muy) vivo. Lo innegable dos años después es que el debate sigue tan o incluso más vivo que en 2023. Los opositores a la Ley 18 aseguran que penaliza el turismo y los negocios locales y advierten que la norma es contraproducente para el mercado residencial. «Muchos neoyorquinos eran en realidad personas normales y corrientes que dependían de Airbnb para pagar su alquiler o hipoteca», llegó a prevenir Brian Chesky, de Airbnb, quien asegura que los anfitriones percibían esos ingresos extra por sus pisos mientras estaban de viaje por trabajo o vacaciones.
En el polo opuesto están quienes recelan del efecto de Airbnb en las ciudades, desplazando viviendas del mercado residencial al del alquiler vacacional (mucho más jugoso), incentivando una subida de precios y favoreciendo la gentrificación. Tenants Not Tourists enarbola un estudio que concluye que el 9% de la subida de los alquileres que experimentó la ciudad entre 2009 y 2016 es achacable a Airbnb.
Imágenes | Ben O´Bro (Unsplash) y Airbnb
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