Hace años Lisboa se propuso ser una capital turística. Ahora se ha convertido en el mayor infierno turistificado de Europa
Lisboa es la meca de los pasteles de nata, el fado, las sardinas y los azulejos, pero si hablamos de mercado inmobiliario es sin duda la ciudad del cambio. Poco (o nada) tiene que ver la Lisboa de hoy con la de hace dos décadas, la previa a la crisis financiera. La capital portuguesa ha logrado colarse en el mapa inversor internacional y afianzarse como destino turístico, pero no le ha salido gratis. En el camino se ha convertido en la ciudad más «inasequible» de Europa, con un mercado inmobiliario más enfocado a los expats o turistas que en sus vecinos.
Los primeros compran casas para usarlas como segundas residencias o en busca de altas rentabilidades mientras los segundos, los lisboetas, han visto cómo la vivienda se encarecían tanto que muchos han renunciado a la perspectiva de alquilar pisos enteros y se contentan con cuartos.
Lisboa, ciudad «inasequible». Al mercado inmobiliario de Lisboa le encajan varios adjetivos: es dinámico, atractivo para los inversores y con valores al alza, pero hay otra peculiaridad en la que destaca sobre el resto de metrópolis europeas: la inasequibilidad. Según Numbeo, presenta la ‘peor’ relación entre el precio medio de la vivienda y la renta familiar disponible. Al menos desde la perspectiva de la población autóctona interesada en comprar una casa.
La plataforma asigna a la capital portuguesa un índice de 21,1, por encima de otras grandes (y caras) metrópolis europeas, como Londres(18,6), París (16,9), Múnich (15), Viena(14,9) o Barcelona(12,5). Madrid ocupa por ejemplo el puesto 53 de la tabla, con un resultado de 11,6 puntos.
Precios e ingresos. No se trata tanto de que la vivienda sea más cara en Lisboa que en esas otras ciudades como de su relación con los ingresos en un país donde el salario mínimo se mantiene bajo (pese a su progresiva subida) y el sueldo medio bruto rondaba en 2024 los 1.600 euros/ mes. «En un país donde el 60% de los contribuyentes gana menos de 1.000 euros mensuales, encontrar un alquiler por debajo de ese precio en la capital solo es posible si se está dispuesto a vivir en 20 m2 o menos», advierte Agustín Cocola-Gant, investigador de la Universidad de Lisboa, en una tribuna de The Guardianen la que analiza los retos de la ciudad.
Un porcentaje: 176%. Los datos de Numbeo no son los únicos que reflejan el cambio que ha experimentado el mercado inmobiliario lisboeta durante la última década. Algunos cálculos muestran que la vivienda se encareció un 176% en cuestión de una década, entre 2014 y 2024, porcentaje que sería aún más pronunciado en el centro histórico. Según Idealista, en 2015 el m2 en el mercado de compraventa costaba 2.206 euros. Hoy superaría los 5.700. En el caso del alquiler se pasó de 8,4 €/m2 a 22,4 €/m2 durante el mismo período.
Y las previsiones que maneja el sector muestran que esos valores seguirán escalando. «Se prevé que los precios de la vivienda tanto en Lisboa como en Oporto sigan creciendo en 2025, apoyados por una recuperación en curso tras las anteriores correcciones del mercado», comenta la firma Savills. «El mercado se mantiene estable, con un crecimiento constante que apuntala una perspectiva positiva para el próximo año». Aunque el caso lisboeta es especialmente interesante, el aumento de precios se expande al conjunto de Portugal.
Echando la vista atrás. Llegados a este punto la pregunta es obvia… ¿A qué se debe ese encarecimiento? ¿Cómo se ha convertido Lisboa en la ciudad de Europa más inasumible en términos de precio de la vivienda? Para Cocola-Grant la clave está en los años posteriores a la crisis financiera de 2008, cuando Portugal adoptó un plan de choque que, entre otros objetivos, se propuso hacer de Lisboa un destino más apetitoso para los turistas y la inversión inmobiliaria.
La fórmula para lograrlo tuvo poco de novedosa, recuerda el experto de la Universidad de Lisboa. El Gobierno flexibilizó el mercado del alquiler, recurrió a la política fiscal para atraer a los fondos de inversión y aplicó incentivos para captar a compradores que no residiesen en Portugal, una fórmula que también se ha probado en España. En 2012 el país desplegó su programa Golden Visa de Portugal, que le permitió acumular una inversión de miles de millones de euros.
Entre turistas, nómadas y expats. El país no solo se propuso captar inversión inmobiliaria. Otro de sus objetivos fue reivindicarse como destino para nómadas digitales, estudiantes y viajeros y turistas, tanto los interesados en alojarse en hoteles como en apartamentos mediante alquileres temporales. El resultado fue que miles de viviendas de la ciudad empezaron a anunciarse en Airbnb, desplazando a los inquilinos tradicionales y tensionando el mercado.
El digital Mensagem de Lisboa recuerda que solo entre 2014 y 2018 el Alojamiento Local (los alquileres a corto plazo) crecieron a un ritmo de un 100% anual en Lisboa, sobre todo en ciertas zonas, como Misericórdia o Santa Maria Maior.
«Niveles dramáticos». Cocola-Gant señala que en el centro histórico de Lisboa los alquileres tipo Airbnb han subido hasta alcanzar «niveles dramáticos» y en los barrios más turísticos cerca del 70% de las viviendas disponen de licencia de alquiler a corto plazo, una densidad que superaría a la de otras urbes hiperturistificadas, como Londres o Barcelona. No solo eso. La oferta hotelera se ha disparado, triplicándose desde 2010 y con decena de nuevos proyectos en el horizonte.
Hola, gentrificación. El investigador de la Universidad de Lisboa explica que, ante los bajos tipos de interés y dadas las ventajas fiscales que ofrecía Portugal, los inversores se interesaron por el parque inmobiliario lisboeta. Al fin y al cabo el país les ofrecía buenas condiciones y casas que se revalorizaban con el tiempo y tenían buena acogida en el mercado del alquiler. Esa inversión permitió rehabilitar inmuebles, pero tuvo su ‘Cara B’: una gentrificación hasta entonces casi desconocida en gran parte de la ciudad.
«A pesar de las mejoras, el centro de la ciudad perdió el 25% de su población entre 2011 y 2021», precisa. Según sus cálculos, solo el 56,5% de las viviendas que se construyeron o reformaron a lo largo de esos años acabaron convirtiéndose en residencias principales. En otras palabras: buena parte de esa obra que permitió rehabilitar la ciudad tuvo como resultado viviendas que hoy están vacías, se dedican al alquiler temporal o se usan como segundas residencias.
¿Lisboa para los lisboetas? «El resultado es una ciudad que acoge la riqueza extranjera, pero excluye a muchos de sus propios ciudadanos, priorizando los deseos de los consumidores globales sobre las necesidades de las comunidades locales», añade el investigador. Llega una búsqueda rápida en la hemeroteca para comprobar que no todos los lisboetas miran con buenos ojos ese cambio acelerado.
En los últimos años ha habido campañas ciudadanas para reducir los alquileres vacacionales, muestras de malestar por la afluencia de nómadas digitales o protestas para exigir un mayor acceso a la vivienda, algo que hemos visto también en ciudades de España con mercados inmobiliarios tensionados. Incluso se han elevado quejas de residentes cansados de que los emblemáticos tranvías amarillos de Lisboa hayan dejado de servir a los lisboetas para convertirse en algo bien distinto: un «juguete» para los visitantes.
Imágenes | Jorge Franganillo (Flickr) y Aayush Gupta (Unsplash)
